长租公寓作为一种创新租赁模式，获得了租客们和投资者们的广泛关注。但其经营管理模式仍处于探索完善阶段，展现出巨大市场潜力的同时，也难免会存在良莠不齐的现象以及改进空间。接下来，就长租公寓租赁过程中可能涉及到的法律问题，作以简单探讨。

一、租房合同的订立

1. 租房合同双方签字生效

屋租赁合从双方签字时起生效。保险起见，可在签订租房合同后到房管部门办理登记备案，备案与否不影响合同效力。同时，合同双方认为有必要，可自愿公证，公证与否也不影响合同效力。

2. 转租要取得原房主的许可

《合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

由此可见房屋转租须经原房主同意，未同意的，房主有权收回房屋，租房者的损失应由转租者（二房东）承担。如果租房合同订立前没有取得房主的许可，但合同订立后得到了房主同意，转租合同仍然有效。

3. 明确租赁用途

如租赁合同中未对房屋租赁用途进行明确约定，承租人将其租赁房屋用于其他非生活居住用途，转租者和原房主可能会陷入被动地位。

4. 物业服务类条款

租赁双方最好能在合同中明确约定物业服务内容、双方权利义务、违约责任等。

5. 出租人的瑕疵担保责任

租赁合同可参考《合同法》中买卖合同的相关规定，即转租者（二房东）负担同原房东一样的瑕疵担保义务。因而，防患于未然，在租赁房屋交付承租人使用前，转租者（二房东）最好能核实租赁房屋的质量和安全，并在订立合同时适当考虑不可控风险的出现。

6. 考察租赁房屋上是否设立了居住权

《民法典》将于2021年1月1号生效，此后有些房屋可能会设立居住权。虽然目前居住权的实施细则还未出台，但就《民法典》相关法条来看，在先设立的居住权会影响房屋买卖、出租和继承。届时，房屋租赁合同中最好能明确该房屋没有设立居住权，租赁期间也不会设立居住权，同时可以约定相关违约责任。

二、“租金贷”类产品

租房时，有些中介会推荐 “押一付一”，随后让租客下载注册缴纳房租APP，进而引导租客办理租金贷，每月进行缴纳还款。“租金贷”类产品作为房屋租赁市场金融化的一种尝试，为部分租客带来了便利。但也有租客反应，注册相关APP时并不知晓已订立了租金贷款合同，误认为只是使用APP履行普通的房租缴纳手续。

《消费者权益保护法》第八条规定了“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。“ 同时，相关法律也明确规定了消费者在接受金融服务时有权获取关于该金融服务实际内容信息，获得风险告知的权利。实践中，长租公寓的承租人在接触“租金贷”类产品时，最好能谨慎考虑，了解产品的实际内容和相关风险，避免日后因逾期还款而影响征信。

三、房屋租赁禁止性规定

建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情形的房屋不得出租：

(1) 未依法取得房屋所有权证的;

(2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3) 共有房屋未取得共有人同意的;

(4) 权属有争议的;

(5) 属于违法建筑的;

(6) 不符合安全标准的;

(7) 已抵押，未经抵押权人同意的;

(8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9) 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。